南接学院中路，西临车站大道，在这片原址温州师范学院的地方，一个崭新的楼盘正在崛起。这个名叫置信原墅的楼盘，有一个更广为人所知的名字——温师院地王。这块地2010年11月29日出让，其3.702万/平方米的楼面价，至今保持着中国宅地最高楼面价的纪录。【地块出让直播回顾】
 温师院地块位置图 |
在今年年初，调控重压至市场最悲观时，有关温师院地王对折转让的传闻甚嚣尘上，在温州业内乃至民间被广为议论。然而，事实最终击败了传闻。当记者9月上旬到达温州时，看到置信原墅几乎所有房源都已经结顶，而东边沿河的排屋，有一幢外立面也完全做好了，全干挂石材，屋顶覆铜，贵气逼人。【新闻回顾>>温州“全国”地王转让迷局】
更让人吃惊的是，温州业内人士告诉记者，置信原墅5月底开盘，所开高层房源已基本售罄……
日前，本网记者赴温州调查，发现红火多年的温州楼市，呈现出不一样的清淡景象。
温州地王亏本卖房
“置信原墅采取了低价入市的策略。”温州天浩置业一手部副总向洋告诉记者，置信原墅当初的官网报价是5.6-5.7万/平方米，因为开盘期间的一系列优惠，最终的实际成交均价只有4.6万/平方米左右。
温师院地块在拍卖后，当时有业界人士预测，该地块成本价在5万元/㎡以上，预计销售价在7万元/㎡以上。而当时，温州一些豪宅的最高房价已飙升至七八万元/㎡。像绿城·鹿城广场，个别二手房的价格甚至飙到10万/平方米。
 温师院地王——置信原墅，今年5月底低开面市，所开高层房源已基本售罄 摄影：李永生 时间：2012年9月5日 |
即便考虑到宏观调控的影响，置信原墅4.6万/平方米的开盘价，仍然低于市场预期，也低于成本价。事实上，连置信房产的董事姚汝林也承认，“置信原墅以成本价销售，即楼面地价加上造价，损失了一些财务成本。”
“除了售价低于预期，该盘之所以热销，还有一个原因。”向洋告诉记者，置信原墅有很多股东，“开盘的时候，每个股东分了好几套房子。”在股东消化部分房源的同时，因为售价比预期的低，也带动了其他人积极入市。
房价较高峰期下跌三成
如果按照拿地时7万/平方米的售价预期，置信原墅4.6万/平方米的开盘价，大约打了6.5折。
在温州高端豪宅中，这个折幅并不算夸张。“温州今年房价下降非常厉害，尤其是豪宅，部分房源较高点的时候，打了对折。”威格斯(温州)房产常务副总经理黄慧华向记者举了一个前面提到的鹿城广场的例子，“鹿城广场目前市场上的转让价在4万多/平方米，而该盘2010年高峰期，市场转让价普遍在 7-8万/平方米，个别房源甚至到过10万/平方米。”
 置信房产在温州的另一个豪宅项目，2010年传出要卖8万，今年一度降到2万多 摄影：李永生 时间：2012年9月5日 |
位于温州新城附近的香缇半岛，是另一个典型。该盘目前二手成交价3万多/平方米，已经低于09年首次开盘时的价格，“香缇半岛在高峰期，被爆炒到6万多/平方米”。而在温州七都，华侨别墅高峰期售价4000多万，现在有些房源只要2000多万。
相较而言，非豪宅楼盘，受调控影响相对会小一些，跌幅也远远小于豪宅。位于温州市中心的下吕浦，是温州比较知名的六中学区，最近几个月，房价没怎么降，还有回升的态势，成交量也很大。黄慧华告诉记者，下吕浦区域的二手房，高的时候卖到过3万/平方米，今年年初跌到过2.2-2.3万/平方米，现在又回升至2.6-2.7万/平方米。
“在去年下半年以来的温州金融危机中，受冲击最大的是企业家和财富阶层。”黄慧华认为，这是温州豪宅受冲击更大的直接原因。
“与高峰期相比，温州房价普遍下跌了20-50%，整体下跌了30%左右。”对于业界关注的温州房价降幅，向洋如此概况。
以价换量成主流
对于温州楼市而言，相对不那么悲观的消息是，在价格下探的过程中，成交量也上来了。
下面的表格，是温州天浩置业统计的温州市区去年7月至今年8月新房成交套数走势图。从图中可以看出，温州市区今年1月份成交跌入谷底，只成交了 55套房源，2、3月份开始上扬，分别成交140套和205套。4月份之所以突然飙升至548套，主要是这个月中梁国宾一号低开热销。
4、5月份因为新开楼盘少，市区成交量较4月下滑较多。到7、8月份，随着开盘量的增加，成交又重回500套以上的高位。
“最近几个月，刚需楼盘以价换量，卖得特别好。”位于七都的中梁滨江首府，8月25日首次开盘，2.2万/平方米的均价，因为低于市场预期，462套房源，被一抢而空。此前，在4月份，中梁国宾一号首期低开面市，曾创下温州淡市热销的奇迹。国宾一号二期9月8日开盘，再度热销。
据温州资深业内人士童良统计，目前，温州市区已出让宅地加在售楼盘中的可售房源，住宅库存面积达170-180万平方米，处于历史高位。
尽管最近市场回暖势头明显，但向洋认为，因为后续供应量比较大，开发商对未来市场仍然持谨慎态度，采取的策略依然是以价换量，快速出货。向洋告诉记者，光9月份，温州市区预计就将有绿城海棠湾、万科龙湾花园二期、京都府、中粮国宾一号二期、凤凰城五个楼盘开盘，是今年最大的开盘潮。“国宾一号二期本来计划是10、11月份开盘，开发商为了抢夺客户资源，提早到9月8日开盘。”
温州市区去年7月至今年8月每月新房成交套数走势图
 |
土地市场开始解冻
楼市回暖，温州土地市场也开始解冻。今年1-8月，温州市区住宅用地零出让。到了9月5日，市区终于成功出让了一宗含住宅用地的综合体地块—— 南湖E-1-10地块，由华润置地(郑州)有限公司、温州森马集团等组成的联合体以7.5亿总价竞得。不过，这块地因为是为华润·万象城“量身定制”，因此，不太具有市场参考意义。
正式宣告温州市区土地市场解冻的是将与9月14日出让的江滨路鹿城段18、19号地块。这块地占地面积18025平方米，容积率为1-3.05，起拍价7.43亿，按最大容积率计算，楼面起拍价为1.35万/平方米。
“这块地去年11月拍卖过一次，楼面起价1.98万/平方米，流拍了，这次将起拍价降到1.35万/平方米。”向洋告诉记者，这块地一线沿江，距离鹿城广场只有一公里左右，除了地块形状不如鹿城广场规整，其它方面跟鹿城广场非常相似。即便按鹿城广场调整后4万多/平方米的售价，该地块1.98万 /平方米的楼面价，仍然有不错的利润。也由此可见，去年年底温州楼市环境之恶劣，开发商手上资金之缺乏。
尽管起拍价降到1.35万/平方米，但据温州当地业内人士透露，已经确定有好几家开发商参与竞拍，很可能会拍到1.7-1.8万/平方米。
向洋认为，土地市场解冻，跟开发商跟今年1-8月份开发商去化情况较好，手上又有了钱有关。另一方面，也跟今年上半年温州市政府做了不少工作，到全国各地去招商有关。
在8月25日温州市政府的地产投资推介会上，温州市一次性推出3220亩经营性土地，是市区过去几年的土地出让总和。
79